O LQS (Índice de Qualidade dos Anúncios) é a nota de 0 a 100 que o ZAP Imóveis atribui a cada anúncio e usa para definir sua posição na listagem. O portal publica os critérios: mínimo de 15 fotos de alta qualidade, tour virtual ou vídeo sempre que possível, descrição com no mínimo 100 caracteres, preço completo e endereço com CEP correto. E aqui está a confusão mais cara do mercado: 3 fotos bastam para publicar o anúncio, mas 15 é o mínimo para pontuar. A diferença entre os dois números é a diferença entre estar no portal e ser encontrado nele.
O que é o LQS e para que serve a nota?
O LQS, ou Índice de Qualidade dos Anúncios, é descrito pelo próprio ZAP Imóveis como "uma nota que mostra a qualidade dos seus anúncios", funcionando "como um termômetro do seu desempenho com pontuação de 0 a 100 pontos". Não é métrica interna de agência nem estimativa de mercado: é um número que o portal calcula, exibe ao anunciante e usa para ordenar o que aparece primeiro. O cálculo avalia o preenchimento do anúncio em blocos — endereço, tipologia do imóvel, descrição e mídia — e cada campo bem preenchido soma pontos. O que muda na prática: duas imobiliárias com o mesmo plano contratado disputam posição pela nota, porque o plano define o teto de destaque e o LQS define onde você fica dentro dele. É por isso que a Piperz trata a mídia do imóvel como insumo de posicionamento, e não como despesa de captação: metade dos critérios que compõem a nota depende do que foi produzido no dia do ensaio. Dados consultados na central de ajuda do portal em agosto de 2026.
Quais são os critérios oficiais que compõem a nota?
O ZAP Imóveis publica a lista de critérios na sua central de ajuda. Ela não traz o peso individual de cada item — o portal não divulga a fórmula —, mas traz as exigências em números, e é isso que permite auditar a própria carteira. A tabela abaixo reúne o que está publicado, com a data de consulta. Vale reconferir antes de padronizar qualquer processo interno, porque portal muda regra sem aviso. Na Piperz, os itens de mídia da tabela saem resolvidos da própria captação, já que o ensaio padrão entrega volume acima do mínimo exigido e o tour 3D e o vídeo são adicionais do mesmo pedido, no mesmo agendamento.
| Critério publicado | Exigência | Depende de mídia? |
|---|---|---|
| Fotos | Mínimo de 15 fotos de alta qualidade | Sim |
| Tour virtual ou vídeo | Adicionar "sempre que possível" | Sim |
| Descrição | Mínimo de 100 caracteres (50 para garagem ou lote) | Não |
| Palavras-chave | Até 4 palavras-chave relevantes | Não |
| Preço | Venda ou aluguel + condomínio + IPTU; marcar "isento" quando não houver | Não |
| Endereço | Completo, com CEP correto | Não |
| Características | Todas as características do imóvel marcadas | Não |
| Pontos de interesse | Locais próximos informados | Não |
Fonte: central de ajuda do ZAP Imóveis, consultada em agosto de 2026.
Quantas fotos o anúncio precisa: 3 ou 15?
As duas coisas são verdade, e é exatamente por isso que tanta gente erra. Na página de campos obrigatórios, o ZAP Imóveis exige "no mínimo 3 fotos" para que o anúncio possa ser publicado. Na página de LQS, o mesmo portal pede "no mínimo 15 fotos de alta qualidade" para que o anúncio pontue. São dois portões diferentes: 3 é o critério de publicação, 15 é o critério de posicionamento. A imobiliária que sobe 4 ou 5 fotos por imóvel cumpre a regra formal, vê o anúncio no ar e conclui que está tudo certo — enquanto perde pontos de LQS em todo imóvel da carteira, silenciosamente, porque nada no painel reclama. É a diferença entre um anúncio publicado e um anúncio competitivo. O ensaio padrão da Piperz entrega de 30 a 60 fotos tratadas por imóvel, cobrindo fachada, áreas comuns do condomínio e todos os cômodos: o dobro do mínimo que o portal pede para pontuar, sem que ninguém precise contar foto por foto antes de publicar.
Quais critérios de LQS dependem da mídia do imóvel?
Dois dos oito critérios publicados dependem inteiramente do que foi produzido na captação: a quantidade de fotos e a presença de tour virtual ou vídeo. Parece pouco até você olhar quem controla cada item. Preço, endereço, características e palavras-chave são preenchimento de cadastro — trabalho de escritório, que qualquer estagiário resolve numa tarde. Fotos e mídia imersiva, não: se o fotógrafo saiu do imóvel com 8 imagens e sem vídeo, não existe campo a preencher que recupere a nota. É preciso voltar ao imóvel, reagendar com o proprietário e refazer. Os critérios de mídia são os únicos que não se corrigem da mesa. Por isso a Piperz trata foto, vídeo e tour 3D como uma única visita: o fotógrafo homologado captura tudo no mesmo agendamento, com briefing padronizado, e a imobiliária não descobre o buraco semanas depois, quando o anúncio já está mal posicionado.
O que muda no desempenho quando o LQS sobe?
O portal é direto sobre o que promete a quem tem nota alta. Segundo a central de ajuda do ZAP Imóveis, o anúncio com LQS elevado tem cinco efeitos: aparece "nas primeiras posições", recebe "mais visualizações e cliques", "gera mais leads qualificados", faz as campanhas renderem melhor e aumenta a taxa de conversão. O portal não publica quanto cada ponto de nota vale em posição — não existe tabela de conversão de LQS em ranking, e desconfie de quem apresentar uma. O que existe é a direção declarada pela plataforma, e ela basta para orientar decisão: entre dois imóveis equivalentes no mesmo plano, ganha posição o mais bem preenchido. Como a nota é visível anúncio a anúncio no painel do anunciante, dá para medir o efeito na própria carteira antes e depois de uma correção — que é como a Piperz recomenda avaliar qualquer mudança de processo de mídia: no seu dado, não no case dos outros.
Quais imagens o portal proíbe no anúncio?
A Política de Qualidade do ZAP Imóveis proíbe, textualmente, incluir nas imagens "logotipos de imobiliárias, fotos de corretores e/ou pessoas, website ou número de telefones". Também veta imagens meramente ilustrativas e determina que "uma mesma imagem não pode ser cadastrada em mais de um anúncio", o que elimina a prática de reaproveitar a foto de área comum do condomínio em todas as unidades do prédio. Para fotos que não correspondam ao imóvel anunciado, a penalidade é explícita: "serão retiradas do anúncio, ou o anúncio todo será excluído". Isso derruba um hábito antigo do setor — a marca d'água com o logo da imobiliária sobre a sala não protege o acervo e coloca o anúncio em risco. Por isso o ensaio da Piperz sai limpo por padrão, pronto para o portal: a marca d'água é um recurso opcional, que a imobiliária ativa se quiser, e quando ativada gera uma pasta à parte para os canais próprios — site e redes sociais —, onde a imagem identificada é permitida.
Como levar a carteira inteira ao padrão de 15 fotos?
Não é decisão de anúncio, é decisão de processo — e é aí que a maioria das imobiliárias trava. Corrigir imóvel por imóvel, na medida em que alguém percebe que o anúncio está fraco, cria uma carteira de dois padrões: os imóveis captados depois da decisão ficam bons, os anteriores continuam abaixo do mínimo para sempre. O caminho que funciona tem três passos. Primeiro, fixar o volume mínimo no briefing de captação, para que nenhum ensaio novo entre abaixo do padrão. Segundo, listar os imóveis ativos com menos de 15 fotos e tratá-los como fila de correção, priorizando os de maior valor ou maior tempo de estoque. Terceiro, decidir quem confere antes da publicação. Na Piperz, o primeiro passo é o padrão de fábrica: o briefing é obrigatório e igual em todas as praças, então o volume não depende do critério individual de cada fotógrafo. O detalhe de tudo que sai de uma captação está em o que vem no ensaio fotográfico de imóvel.
Como auditar o LQS da sua carteira hoje?
Dá para fazer em uma tarde, sem ferramenta nova. Abra o painel do anunciante e ordene os anúncios pela nota, do menor para o maior — os piores casos costumam se concentrar em imóveis antigos, captados antes de qualquer padrão de mídia existir. Para cada anúncio abaixo da média da carteira, verifique três coisas na ordem: quantas fotos tem, se tem vídeo ou tour, e se o preço está completo com condomínio e IPTU. As duas primeiras exigem voltar ao imóvel; a terceira se resolve na hora. Anote quantos imóveis caem em cada caso: esse número é o seu custo real de mídia atrasada, e é o argumento que sustenta a conversa sobre orçamento com a diretoria. A Piperz atende essa fila de correção como pedido avulso, sem exigir contrato, na linha Foto Pro a R$ 95 por imóvel — a tabela completa está em quanto custa fotografia imobiliária em 2026. Para o arquivo sair no formato certo em cada portal, veja também como otimizar fotos para portais imobiliários e o comparativo das regras de fotos no ZAP, OLX e QuintoAndar.
Perguntas frequentes sobre o LQS do ZAP Imóveis
O que é o LQS do ZAP Imóveis?
O LQS (Índice de Qualidade dos Anúncios) é a nota de 0 a 100 que o ZAP Imóveis atribui a cada anúncio, calculada pelo preenchimento de campos como endereço, tipologia, descrição e mídia. O portal a descreve como um termômetro de desempenho e a usa para definir a posição do anúncio na listagem. Dados consultados em agosto de 2026.
Quantas fotos são necessárias no anúncio do ZAP Imóveis?
São dois números diferentes: o mínimo de 3 fotos para publicar o anúncio, definido na página de campos obrigatórios, e o mínimo de 15 fotos de alta qualidade para pontuar no LQS. Cumprir só o primeiro coloca o anúncio no ar, mas perde pontos de posicionamento em toda a carteira. O ensaio padrão da Piperz entrega de 30 a 60 fotos tratadas por imóvel, acima do mínimo de 15.
Vídeo e tour virtual contam para o LQS?
Sim. O ZAP Imóveis lista "adicionar tour virtual ou vídeo sempre que possível" entre os critérios para aumentar a nota. Junto com a quantidade de fotos, é um dos dois critérios que dependem da captação e que não podem ser corrigidos apenas preenchendo campos no painel.
Posso colocar a marca d'água da imobiliária nas fotos do anúncio?
Não. A Política de Qualidade do ZAP Imóveis proíbe logotipos de imobiliárias, fotos de corretores ou pessoas, website e números de telefone dentro da imagem. A imagem com identidade visual pode ser usada nos canais próprios da imobiliária, mas não no anúncio do portal.
O LQS alto garante a primeira posição no portal?
Não. O plano contratado define o teto de destaque que o anúncio pode alcançar, e o LQS influencia a posição dentro desse teto. O portal declara que anúncios com nota alta "aparecem nas primeiras posições", mas não publica nenhuma tabela que converta pontos de LQS em posição.
A Nota Se Decide na Captação, Não no Upload
Dos oito critérios que o ZAP Imóveis publica para o LQS, seis se resolvem preenchendo campos e dois dependem do que o fotógrafo trouxe do imóvel. Os dois que dependem da captação são justamente os que não têm conserto de escritório: sem as 15 fotos e sem o vídeo ou tour, a única saída é voltar ao imóvel. É por isso que a Piperz entrega de 30 a 60 fotos tratadas por imóvel, com edição incluída e prazo de 1 dia útil (D+1), e permite adicionar vídeo e tour 3D no mesmo agendamento — na linha Foto Pro, a R$ 95 no avulso e R$ 64 por imóvel na assinatura, em 7 praças com fotógrafos homologados. O anúncio bem posicionado começa na agenda da captação, não na hora do upload.
Equipe Editorial Piperz
Especialistas em Mídia e Tecnologia Imobiliária
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