Pagar pelo ensaio e receber o JPG não é comprar o direito de usar a foto para qualquer coisa: pela Lei 9.610/98, art. 37, adquirir o exemplar não transfere ao adquirente os direitos patrimoniais do autor. Na prática, isso muda quatro decisões semanais da imobiliária: reanunciar um imóvel anos depois, subir a mesma imagem em vários portais, repassar o arquivo ao proprietário e usar a foto em campanha de marca. O que vem a seguir são os limites, não um modelo de contrato. Mais adiante, uma tabela reúne esses cenários lado a lado.
De quem são as fotos do imóvel: da imobiliária ou do fotógrafo?
A resposta curta: o arquivo é da imobiliária, a obra é do fotógrafo. A Lei 9.610/98 lista a fotografia entre as obras protegidas (art. 7º, VII) e dá ao autor o direito exclusivo de utilizar, fruir e dispor dela (art. 28). O art. 37 fecha o raciocínio para quem contrata: adquirir o original ou o exemplar de uma obra não confere ao adquirente os direitos patrimoniais do autor, salvo convenção em contrário.
Traduzindo para o balcão: entregue o ensaio, a imobiliária passa a ter os arquivos. O direito de usar esses arquivos é outra coisa, e essa outra coisa precisa estar escrita. É a distinção que aparece ao olhar o que exatamente é entregue no ensaio: a entrega é de mídia, não de licença.
O critério não é quem pagou pela captação: é o que ficou combinado, por escrito, antes dela. Na Piperz, esse combinado está nos Termos de Uso públicos, aceitos tanto por quem contrata quanto por quem produz.
Quantas autorizações diferentes existem sobre uma única foto?
Uma foto de imóvel não tem um dono só: tem camadas de autorização que se somam, e cada camada responde a uma pergunta diferente.
- O fotógrafo — titular do direito autoral sobre a obra fotográfica (art. 7º, VII, e art. 28).
- O proprietário — autorização para divulgar o bem e a sua localização.
- As pessoas retratadas — imagem (Código Civil, art. 20) e dados pessoais (LGPD).
- O arquiteto — quando o imóvel tem projeto arquitetônico autoral. É camada adicional possível, não regra universal: o STJ, 3ª Turma, no REsp 1.562.617, registrou que nem a compra do imóvel nem a contratação do projeto transferem automaticamente os direitos autorais, salvo disposição expressa.
Na Piperz, a camada do fotógrafo já vem resolvida antes da captação. As outras três continuam sendo trabalho de campo da imobiliária, imóvel a imóvel.
Varanda de apartamento com vista para a fachada de um prédio vizinho — em uma única foto podem coexistir o imóvel anunciado, a obra de terceiros e o entorno.
A imobiliária pode reutilizar as fotos de um ensaio antigo em um novo anúncio?
Depende do que ficou escrito, e é aqui que a maioria descobre que não ficou nada. Sem estipulação contratual sobre o prazo, o art. 49, III, fixa o teto de cinco anos. Não é que toda licença de foto valha cinco anos; é que, na ausência de estipulação escrita, o prazo máximo é esse. O art. 49, VI, completa: o contrato se interpreta restritivamente e a cessão fica limitada à modalidade indispensável à finalidade. O art. 4º manda interpretar restritivamente os negócios sobre direitos autorais.
Reaproveitar um ensaio de sete anos atrás sem saber o que foi combinado é aposta. Refazer tem preço conhecido e permite decidir com número na mão, depois de checar o que já existe no gerenciador de mídia da imobiliária.
| Se o ensaio precisar ser refeito | Preço público Piperz |
|---|---|
| Ensaio de fotos | R$ 95 avulso · R$ 64 por imóvel na assinatura |
| Vídeo | R$ 90 |
| Combo fotos + vídeo | R$ 185 avulso · R$ 113 na assinatura |
| Imagens aéreas com drone | R$ 290 |
| Planta baixa | R$ 149 |
| Tour virtual 3D | Sob consulta |
Valores da tabela pública do ensaio fotográfico. Refazer uma vez custa isso; reanunciar sem saber o que foi autorizado tem custo imprevisível.
Posso publicar a mesma foto em vários portais imobiliários ao mesmo tempo?
Pode, se você tiver o direito — os termos dos portais atribuem essa responsabilidade a quem publica.
Ao subir a foto, você declara ser titular dela
Nos termos vigentes, consultados em julho de 2026:
- ZAP+ (Grupo OLX), cláusula 10.2 — quem insere conteúdo declara ser titular ou licenciado e concede ao ZAP+ licença não-exclusiva, gratuita e mundial para reproduzir, publicar, exibir, distribuir e redimensionar.
- OLX, cláusula 9.3 — mesma lógica: declaração de titularidade e autorização de reprodução, inclusive em outros sites do grupo.
- ZAP+, seção "Quem é você" — se for preciso autorização prévia de terceiros, o portal fica isento pela veiculação não autorizada.
- ZAP+, cláusula 13.4 — "fotografias de titularidade de terceiros" está no rol de suspensão automática do anúncio, "independentemente de notificação ou prévio aviso".
Quem não tem a licença do fotógrafo declara ao portal um direito que não possui. Como a responsabilidade pela titularidade está atribuída ao anunciante nesses termos, o risco fica com a imobiliária. Na Piperz, essa declaração se apoia nos Termos públicos.
A Política de Qualidade do ZAP Imóveis ainda veda a duplicação de imagem: a mesma imagem em mais de um anúncio. Outra coisa é ajustar a foto ao formato de cada portal.
Sala de estar integrada e mobiliada: o tipo de foto que a imobiliária reaproveita em vários anúncios e canais ao longo dos anos.
Posso repassar as fotos ao proprietário do imóvel?
Repassar o arquivo não é repassar o direito de uso. O art. 37 vale dos dois lados do balcão: quem recebe o JPG não recebe os direitos patrimoniais junto. A distribuição não intrínseca ao contrato depende de autorização própria (art. 29, VI), sob a leitura restritiva do art. 49, VI.
O cenário é conhecido: o proprietário pede as fotos porque o imóvel é dele, leva o material a uma concorrente e o mesmo imóvel reaparece anunciado com as mesmas imagens. Para o portal, aquilo são "fotografias de titularidade de terceiros" — e o anúncio suspenso pode ser o seu.
Não existe cláusula pronta, existe critério de decisão: antes de repassar, saber qual finalidade está autorizada. Na Piperz, o alcance do que o contratante recebe está escrito nos Termos — daí para como a entrega das fotos chega ao cliente.
Posso usar a foto de um imóvel já vendido em campanha institucional da imobiliária?
Aqui muda a modalidade de uso, não só o prazo. O art. 29, caput, exige autorização prévia e expressa do autor para a utilização da obra "por quaisquer modalidades", e os incisos I, VI e X alcançam a reprodução, a distribuição e as demais modalidades existentes. Anunciar um imóvel à venda e usar a mesma imagem em campanha de marca são finalidades diferentes, ainda que o arquivo esteja na mesma pasta.
O art. 50, §2º, dá a régua da cessão: objeto e condições de exercício quanto a tempo, lugar e preço. Uma autorização escrita só para anunciar aquele imóvel não cobre o post institucional nem o anúncio pago da marca.
O contraponto: os Termos da Piperz já abrangem expressamente usos comerciais, promocionais, institucionais, editoriais e publicitários, em redes sociais, sites e material impresso.
O que acontece se a imobiliária usar uma foto sem autorização?
Três consequências, nesta ordem.
- Operacional — suspensão do anúncio pelo portal, independentemente de notificação ou prévio aviso (ZAP+, 13.4). É a que dói primeiro.
- Judicial — art. 102: apreensão dos exemplares ou suspensão da divulgação, além da indenização cabível.
- Crédito ao autor — art. 79, §1º, e art. 24, II, sobre a indicação do nome do fotógrafo; art. 52: a omissão não presume anonimato nem cessão; art. 108: quem deixa de indicar o autor responde por danos morais e pela obrigação de divulgar a identidade.
Um precedente elimina a desculpa mais comum. No REsp 1.822.619 (STJ, 3ª Turma): "o fato de a fotografia estar acessível mediante pesquisa em mecanismo de busca disponibilizado na internet não priva seu autor dos direitos assegurados pela legislação de regência, tampouco autoriza a presunção de que ela esteja em domínio público".
Mídia produzida com a licença escrita desde a origem evita a surpresa, e é assim que a Piperz organiza o acervo.
E quando a foto do imóvel mostra pessoas ou objetos pessoais?
São duas camadas diferentes.
Imagem de pessoa. O Código Civil, art. 20, permite proibir o uso da imagem que atinge a honra ou que se destina a fins comerciais, salvo autorização. A Súmula 403 do STJ é direta: "Independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada de imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais". Escopo estrito: imagem de pessoa, nunca a foto do imóvel.
Dado pessoal. A LGPD define dado pessoal e dado sensível (art. 5º, I e II) e, no art. 11, §1º, alcança qualquer tratamento que revele dado sensível. Na foto isso aparece como símbolo religioso na parede, retrato de família na estante, documento sobre a mesa. É preciso ter uma base legal definida antes de publicar: o art. 7º lista as hipóteses, entre elas o consentimento (I) e o legítimo interesse (IX) — qual delas se aplica é análise do caso concreto, não regra geral.
Critério operacional: despersonalizar antes de fotografar é mais barato que decidir depois. A Piperz trata isso no briefing da captação, com checklist de preparação do imóvel.
Cozinha com eletrodomésticos e objetos de uso pessoal à vista: itens do morador aparecem na foto e entram na conta antes da publicação.
Onde os cenários do dia a dia se encaixam
Os sete cenários abaixo são os mais comuns na rotina: de um lado o que costuma acontecer, do outro o que a regra exige.
| Situação | O que costuma acontecer | O que a regra exige |
|---|---|---|
| Reanunciar o mesmo imóvel dois anos depois | O ensaio antigo é reaproveitado direto da pasta, sem ninguém checar prazo | Sem estipulação contratual escrita, o prazo máximo é de cinco anos (art. 49, III); o contrato se interpreta restritivamente (art. 4º e art. 49, VI) |
| A mesma foto em vários portais ao mesmo tempo | A imagem sobe em ZAP+, OLX e site próprio no mesmo dia | Cada modalidade de utilização depende de autorização prévia e expressa (art. 29, caput, VI e X); ao subir, você declara ser titular ou licenciado e concede licença mundial ao portal |
| Repassar o arquivo ao proprietário | O JPG vai por mensagem "porque o imóvel é dele" | Receber o exemplar não transfere direitos patrimoniais (art. 37); distribuição não intrínseca ao contrato depende de autorização (art. 29, VI) |
| O proprietário leva as fotos à concorrente | O imóvel reaparece anunciado por outra imobiliária com as mesmas imagens | Interpretação restritiva (art. 4º) e limitação à modalidade indispensável à finalidade (art. 49, VI); para o portal, são "fotografias de titularidade de terceiros" |
| Foto de imóvel vendido em campanha de marca | A melhor sala do acervo vira post institucional e anúncio pago | Nova modalidade, nova autorização (art. 29, caput e X); a cessão exige objeto e condições de tempo, lugar e preço (art. 50, §2º) |
| O corretor sai levando o acervo | As fotos moram no drive pessoal e no celular dele | Inclusão em base de dados e armazenamento dependem de autorização (art. 29, IX); sem acervo centralizado, a imobiliária não sabe o que saiu |
| Foto com pessoas ou objetos pessoais | Retrato de família na estante, documento na mesa, símbolo religioso na parede | Imagem de pessoa com fins comerciais exige autorização (CC, art. 20; Súmula 403 do STJ); tratamento que revele dado sensível exige base legal definida (LGPD, art. 11, §1º); as hipóteses estão no art. 7º e a escolha depende do caso |
Nenhuma dessas linhas se resolve na hora de publicar: todas dependem do que foi combinado antes da captação — e é exatamente por isso que, na Piperz, a licença já está escrita nos Termos antes de o fotógrafo sair para o imóvel.
O momento em que a licença deveria estar resolvida
A lei aponta onde a licença deveria ter sido resolvida: estipulação escrita (art. 49, II), especificação da modalidade (art. 49, VI) e condições de tempo, lugar e preço na cessão (art. 50, §2º). É a ausência disso que faz cair o teto de cinco anos e a leitura restritiva. Na Piperz esses elementos são escritos, públicos e anteriores à captação:
O trecho está em os Termos de Uso da Piperz.
O que a cessão cobre — e o que continua sendo do fotógrafo
Os Termos cedem os direitos patrimoniais. Os direitos morais são inalienáveis e irrenunciáveis (art. 27): o fotógrafo segue sendo o autor e o crédito (art. 24, II; art. 79, §1º) continua existindo. Há ainda o item de Direito de Uso em Portfólio: nem a Piperz nem o contratante se opõem ao uso das imagens pelo fotógrafo em portfólio próprio.
Sobre o corretor que sai com o acervo, o problema é de outra ordem: pelos Termos, os Produtos ficam disponíveis ao contratante pela própria plataforma, e não em um drive pessoal ou em um mensageiro — o que não dispensa a política interna de acesso da imobiliária. Comparação em acervo centralizado em vez de nuvem genérica.
| Fotógrafo avulso sem contrato escrito | Fotógrafo avulso com contrato | Piperz | |
|---|---|---|---|
| Quando a licença é definida | Não é definida — vale a interpretação restritiva e o teto de cinco anos (art. 4º e art. 49, III) | Na assinatura, se o documento trouxer objeto, tempo, lugar e preço (art. 50, §2º) | Antes da captação: os Termos públicos já preveem a cessão dos direitos patrimoniais ao contratante |
| Onde o arquivo fica | Na pasta pessoal de quem baixou | Onde o fotógrafo entregar; a guarda fica com a imobiliária | Disponível ao contratante pela própria plataforma, conforme os Termos |
| Quando o imóvel volta à carteira | Depende de lembrar quanto tempo passou e o que foi combinado | O que estiver escrito sobre prazo e modalidade | Cessão sem limitação de tempo, território ou finalidade, conforme os Termos |
| Uso institucional, fora do anúncio | Nova modalidade, nova autorização (art. 29, caput e X) | Só se a modalidade estiver especificada (art. 49, VI) | Os Termos abrangem usos comerciais, promocionais, institucionais, editoriais e publicitários |
| Direitos morais do autor | Permanecem com o fotógrafo — inalienáveis e irrenunciáveis (art. 27) | Permanecem com o fotógrafo (art. 27) | Permanecem com o fotógrafo (art. 27); os Termos cedem apenas os direitos patrimoniais |
A diferença entre as colunas está no momento em que alguém escreveu o que pode ser feito com a foto.
O arquivo já é seu; o direito de usar é o que precisa estar escrito
Ter a foto na pasta e poder publicá-la são duas coisas separadas, e a segunda só existe quando alguém escreveu que existe. O trabalho de amanhã não é jurídico, é de inventário: para cada ensaio do acervo, saber quem autorizou o quê, para qual finalidade e por quanto tempo. Onde não houver resposta, a decisão volta a ser aposta. Na Piperz a licença vem escrita antes da captação, com cobertura na capital e na região metropolitana de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre e Maceió — veja cobertura e preços para imobiliárias.
Escrito pela Equipe Editorial Piperz
A Piperz é uma plataforma dedicada a simplificar a entrega segura de mídias imobiliárias, conectar fotógrafos e acelerar as vendas de imobiliárias e corretores através de imagens profissionais.
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