As regras de anúncio do corretor de imóveis não estão num manual do conselho: estão em lei federal. A Lei 6.530/78 veda, no artigo 20, "anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito", "fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos" e anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem o número de registro no Registro de Imóveis. As sanções do artigo 21 vão de advertência verbal ao cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira. Texto consultado no Planalto em agosto de 2026.
O que a lei proíbe no anúncio de imóvel?
O artigo 20 da Lei 6.530/78 lista dez vedações ao corretor de imóveis e à pessoa jurídica inscrita, e três delas tratam diretamente do anúncio. O inciso III proíbe "anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito". O inciso IV proíbe "fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos" — a redação original diz "inscritos", e o sentido pacificado é o número de inscrição no CRECI. O inciso V proíbe "anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis". Nenhuma delas é sobre foto, e é por isso que quase ninguém no mercado as associa à produção de mídia. Na prática elas definem o que precisa existir antes de o anúncio subir, e a Piperz encaixa a captação exatamente nesse ponto do fluxo: o ensaio é agendado depois que a autorização está assinada, não antes.
Anunciar imóvel sem autorização escrita do proprietário é infração?
Sim, e é a vedação mais ignorada da lista. O inciso III do artigo 20 não fala em autorização verbal, em combinado por mensagem ou em exclusividade: fala em "documento escrito". Um imóvel captado por telefone, fotografado no mesmo dia e publicado na sexta-feira já nasce em situação irregular, mesmo que o proprietário queira vender e mesmo que ninguém reclame. O risco não é só disciplinar — é comercial: sem documento, a imobiliária não tem como provar quem autorizou a divulgação nem em que condições, e a mesma lacuna reaparece quando o proprietário questiona o uso das fotos, tema tratado em o que a imobiliária pode fazer com as fotos do imóvel. O Código de Ética reforça o hábito pelo outro lado: o artigo 4º, IX, manda "contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais". Na Piperz, a ordem recomendada é sempre a mesma — autorização assinada, depois agendamento, depois captação.
Todo anúncio precisa mostrar o número do CRECI?
Sim. O inciso IV do artigo 20 alcança "anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional", sem distinguir suporte, e a Resolução-COFECI 1.065/2007 fecha a questão no artigo 7º: as regras valem "para qualquer tipo de divulgação publicitária ou documental utilizada pela pessoa física ou jurídica". Isso inclui a placa no imóvel, o cartão de visita, o site próprio, o anúncio no portal, o post no feed e o story — e, em mídia falada, o número "terá, igualmente, de ser expresso oralmente". O que muda de um caso para outro não é a obrigação, é a forma: pessoa física e pessoa jurídica seguem regras diferentes de tamanho e de acompanhamento, e é aí que a maior parte do mercado erra. Na Piperz, esse dado nunca entra na imagem: os portais proíbem texto e identificação dentro da foto, como mostram as regras de foto do ZAP, da OLX e do QuintoAndar.
O que muda no anúncio de imóvel em condomínio ou loteamento?
Entra uma informação a mais, e ela é obrigatória. O inciso V do artigo 20 veda "anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis". Na rotina de uma imobiliária que trabalha com lançamento, isso significa que o número de registro da incorporação precisa estar no texto do anúncio de cada unidade — não numa página institucional, não no material do incorporador. É um dado de cadastro, e some com facilidade quando o mesmo empreendimento é publicado por vários corretores a partir de planilhas diferentes. A regra conversa com o inciso II do artigo 4º do Código de Ética, que manda "apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos". Para a mídia, o efeito prático é indireto mas real: unidade cadastrada em lote costuma reaproveitar a mesma foto, o que os portais tratam como duplicação. A Piperz orienta captação por unidade justamente para separar o que o cadastro insiste em juntar.
A foto do anúncio também está sujeita às regras do CRECI?
Está, e por uma via mais severa do que parece. O Código de Ética Profissional manda, no artigo 4º, II, "apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio". Uma foto é um dado apresentado ao oferecer o negócio. A imagem que corta a infiltração, alarga o cômodo com lente extrema ou mostra um imóvel que já não existe naquele estado cabe inteira nessa hipótese. E o artigo 8º classifica o descumprimento do 4º, II, como transgressão grave — enquanto "anunciar capciosamente", do artigo 6º, XVII, é transgressão leve. A leitura correta, portanto, é que exagerar na imagem pesa mais do que enfeitar o texto. O antídoto é padrão de captação, não bom senso individual: é o que a Piperz entrega ao padronizar as fotos dos anúncios da imobiliária.
Quais são as punições para o anúncio irregular?
São cinco, em escala. O artigo 21 da Lei 6.530/78 dá ao Conselho Regional competência para aplicar "advertência verbal", "censura", "multa", "suspensão da inscrição, até noventa dias" e "cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional". A dosagem é discricionária: o § 1º manda o conselho se orientar "pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta". Dois parágrafos endurecem o cenário para quem repete o erro — o § 2º determina que "a reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade" e o § 3º prevê que a multa "poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência na mesma falta, aplicar-se-á em dobro". Vale notar o alcance: o artigo 20 é dirigido "ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos", então a imobiliária responde como instituição, não apenas o corretor que publicou. Na Piperz, essa é a razão de o processo de mídia ser padronizado por carteira, e não por pessoa.
Como manter a carteira inteira dentro das regras?
O checklist é curto e cabe no cadastro: autorização escrita antes do anúncio, número de inscrição no CRECI em toda divulgação, registro da incorporação ou do loteamento no texto das unidades e imagem que corresponde ao imóvel real. O que falha não é o conhecimento — é a execução distribuída. Quando cada corretor capta, fotografa e publica sozinho, ninguém enxerga a carteira inteira, e a irregularidade aparece um anúncio de cada vez. A mesma lógica vale para os índices de qualidade dos portais, descrita em o que é o LQS do ZAP Imóveis: a regra é pública, o problema é o processo. Na Piperz, o briefing de captação é igual nas sete praças atendidas, a entrega sai em 1 dia útil (D+1) e a linha Foto Pro custa R$ 95 por imóvel no avulso e R$ 64 por imóvel na assinatura, com a tabela completa em quanto custa fotografia imobiliária em 2026.
Perguntas frequentes sobre as regras do CRECI para anúncio de imóvel
Preciso de autorização escrita do proprietário para anunciar um imóvel?
Sim. O artigo 20, III, da Lei 6.530/78 veda ao corretor de imóveis e à pessoa jurídica inscrita "anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito". Autorização verbal ou combinada por mensagem não atende à exigência legal. Texto consultado no Planalto em agosto de 2026.
O número do CRECI é obrigatório em todo anúncio de imóvel?
Sim. O artigo 20, IV, da Lei 6.530/78 proíbe "fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos". A Resolução-COFECI 1.065/2007 confirma no artigo 7º que a regra vale "para qualquer tipo de divulgação publicitária ou documental", o que inclui portal, site, placa e redes sociais.
Anúncio de imóvel em condomínio precisa citar o registro da incorporação?
Sim. O artigo 20, V, da Lei 6.530/78 veda "anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis". O número precisa aparecer no anúncio da unidade.
Foto que esconde defeito do imóvel é infração ética?
Sim, e é classificada como grave. O artigo 4º, II, do Código de Ética Profissional manda "apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem", e o artigo 8º inclui esse inciso na lista de transgressões graves. Já "anunciar capciosamente", do artigo 6º, XVII, é transgressão de natureza leve.
Qual a punição para anúncio de imóvel irregular?
O artigo 21 da Lei 6.530/78 prevê advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição até noventa dias e cancelamento da inscrição com apreensão da carteira profissional. A reincidência "determinará a agravação da penalidade" e a multa, nesse caso, "aplicar-se-á em dobro".
A Regra Não Está no Portal, Está na Lei
O mercado imobiliário aprendeu a olhar para as regras de anúncio como se fossem política de plataforma — algo que o ZAP ou a OLX definem e podem mudar amanhã. Uma parte delas é anterior a qualquer portal e não depende de nenhum deles: está na Lei 6.530/78, tem quase cinquenta anos e alcança a pessoa jurídica, não só o corretor. A diferença prática é o tipo de risco. Descumprir a regra do portal derruba um anúncio; descumprir a lei alcança a inscrição da imobiliária. Nos dois casos, o que resolve é a mesma coisa: um processo que não dependa de cada pessoa lembrar. É o que a Piperz padroniza na ponta da mídia, com a mesma especificação de captação e entrega em 7 praças com fotógrafos homologados.
Equipe Editorial Piperz
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