Uma pessoa na foto do anúncio cria dois problemas ao mesmo tempo, e eles vêm de lugares diferentes. O Código Civil permite proibir a utilização da imagem de uma pessoa quando ela se destina a fim comercial — e anúncio de imóvel é fim comercial. O ZAP Imóveis simplesmente proíbe: "não devem ser cadastradas [...] fotos de corretores e/ou pessoas". Somando os dois, a regra prática do ensaio é uma só: imóvel vazio de gente na hora da captação. Fontes consultadas no Planalto, no STJ e nas centrais dos portais em agosto de 2026.
O que a lei diz sobre usar a imagem de uma pessoa?
O artigo 20 do Código Civil é o ponto de partida: "salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais". A última hipótese é autônoma: não é preciso que a imagem ofenda ninguém — basta o uso comercial sem autorização. O artigo 21 acrescenta que "a vida privada da pessoa natural é inviolável", o que importa quando o imóvel fotografado ainda é a casa de alguém. Na Piperz, o briefing de captação trata isso como condição de execução, não como recomendação: o fotógrafo registra o imóvel, não quem vive nele.
Anúncio de imóvel conta como "fim comercial"?
Conta, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é dura nesse ponto. A Súmula 403, aprovada pela Segunda Seção em 28.10.2009, diz que "independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada de imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais". A consequência é direta para quem publica anúncio: não cabe o argumento de que a foto não prejudicou ninguém, de que o rosto está pequeno ou de que o anúncio teve poucas visualizações. A discussão sobre dano deixa de existir quando o uso é comercial e não autorizado. Vale para o morador que aparece ao fundo, para o vizinho na janela e para o próprio corretor, que também é titular do direito sobre a própria imagem. É por isso que a Piperz não trata "tirar as pessoas do enquadramento" como capricho estético: é redução de risco jurídico embutida no padrão de entrega.
Os portais aceitam pessoas na foto do anúncio?
Não, e a proibição é anterior a qualquer discussão de autorização. A Política de Qualidade do ZAP Imóveis determina que "não devem ser cadastradas imagens ilustrativas, bem como, logotipos de imobiliárias, fotos de corretores e/ou pessoas, website ou número de telefones", e prevê que as fotos que não condizem com o imóvel anunciado "serão retiradas do anúncio, ou o anúncio todo será excluído, a critério único e exclusivo do SITE". A Regra 9 da OLX veta especificamente imagens de crianças e menores de idade, além de "imagens de outros anunciantes e empresas sem a autorização expressa destes". O efeito combinado é que, mesmo com autorização assinada em mãos, a foto com gente continua imprópria para o portal — a licença resolve a lei, não a política da plataforma. O comparativo das exigências está em regras de foto do ZAP, da OLX e do QuintoAndar. Na Piperz, a entrega já sai nesse padrão, o que evita a conferência foto a foto no momento do cadastro.
E quando a pessoa aparece por acaso na imagem?
É o caso mais comum e o menos percebido: o morador refletido no espelho do banheiro, o vizinho na sacada ao lado, a criança que atravessa o quintal no meio do clique, o rosto na tela da TV ligada. Nenhuma dessas situações é intencional, e todas produzem exatamente o mesmo material — uma pessoa identificável numa peça publicada com fim comercial. Há ainda a categoria dos retratos: porta-retrato na estante, quadro com foto de família, diploma com nome completo na parede. São imagens de pessoas dentro da sua imagem, e o enquadramento resolve todas elas na origem, sem depender de edição. A prática que funciona é conferir o reflexo e o fundo antes de disparar, e não depois. Esse tipo de conferência entra no roteiro descrito em o que vem no ensaio fotográfico de um imóvel, e é parte do que a Piperz padroniza para que o resultado não dependa do olho de cada fotógrafo.
A foto de um imóvel habitado é dado pessoal pela LGPD?
Pode ser, dependendo do que a imagem revela. A Lei 13.709/2018 define, no artigo 5º, I, dado pessoal como "informação relacionada a pessoa natural identificada ou identificável" — a chave é a identificabilidade, não o formato do arquivo. Um cômodo vazio não diz nada sobre ninguém; a mesma foto com uma correspondência sobre a mesa, um documento na geladeira, um remédio na cabeceira ou um rosto reconhecível passa a carregar informação relacionada a uma pessoa. E o artigo 7º condiciona o tratamento de dados pessoais a hipóteses legais específicas, sendo a primeira delas "mediante o fornecimento de consentimento pelo titular". Para a operação, a leitura útil não é jurídica, é de processo: quanto menos rastro pessoal a imagem carrega, menos perguntas ela levanta depois. Na Piperz, a orientação de preparação do ambiente vai antes da captação justamente por isso, e o tema das autorizações que incidem sobre uma mesma foto é aprofundado em o que a imobiliária pode fazer com as fotos do imóvel.
Como preparar o imóvel para que ninguém apareça na foto?
Com três combinações feitas antes do dia, não durante. Primeira: alinhar com o proprietário ou inquilino que o imóvel estará livre de pessoas durante a sessão, incluindo quem só "vai ficar num canto". Segunda: recolher retratos, diplomas, documentos, correspondência e itens de identificação, junto com o resto da preparação do ambiente — o roteiro completo está no checklist de preparação do imóvel para a sessão de fotos. Terceira: conferir reflexos e janelas, que é onde entra quem não estava no cômodo. Nada disso exige equipamento, exige combinado prévio — e é aí que a operação distribuída falha, porque cada corretor agenda de um jeito. Na Piperz, o mesmo briefing vai para as sete praças atendidas, a entrega sai em 1 dia útil (D+1) e a linha Foto Pro custa R$ 95 por imóvel no avulso e R$ 64 por imóvel na assinatura, com a tabela completa em quanto custa fotografia imobiliária em 2026.
Quem responde se a imagem for publicada sem autorização?
Quem publicou. A imobiliária é a anunciante, e é o anúncio dela que exibe a imagem com fim comercial — a contratação de um fotógrafo terceirizado não transfere essa posição, do mesmo modo que a autorização de captação assinada pelo proprietário não vale como autorização de uso da imagem de terceiros que apareçam na cena. São documentos diferentes com objetos diferentes: um libera fotografar o imóvel, o outro liberaria usar a imagem de uma pessoa. O dever de exatidão do anúncio, por sua vez, é do corretor e da pessoa jurídica inscrita, como mostra as regras do CRECI para anunciar um imóvel. Por isso a saída barata é preventiva: se ninguém aparece na foto, não existe autorização a coletar, nem prazo de validade a controlar, nem arquivo a rastrear quando um anúncio antigo for republicado anos depois. Na Piperz, essa é a razão de o padrão de captação ser o mesmo em toda a rede.
Perguntas frequentes sobre pessoas na foto do imóvel
Preciso de autorização para publicar a foto de uma pessoa no anúncio do imóvel?
Sim, quando a publicação tem fim comercial. O artigo 20 do Código Civil condiciona a utilização da imagem de uma pessoa à autorização, e o uso pode ser proibido "sem prejuízo da indenização que couber" se atingir a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, "ou se se destinarem a fins comerciais". Um anúncio de imóvel é uso comercial.
Preciso provar prejuízo para haver indenização por uso de imagem?
Não. A Súmula 403 do STJ, aprovada pela Segunda Seção em 28.10.2009, enuncia que "independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada de imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais".
Os portais imobiliários permitem pessoas nas fotos do anúncio?
Não. A Política de Qualidade do ZAP Imóveis determina que "não devem ser cadastradas imagens ilustrativas, bem como, logotipos de imobiliárias, fotos de corretores e/ou pessoas, website ou número de telefones". A Regra 9 da OLX veta imagens de crianças e menores de idade. A autorização do titular não afasta a política do portal.
Foto de imóvel habitado é dado pessoal segundo a LGPD?
Pode ser, se permitir identificar alguém. A Lei 13.709/2018 define dado pessoal, no artigo 5º, I, como "informação relacionada a pessoa natural identificada ou identificável". Uma imagem com rosto reconhecível, documento, correspondência ou retrato de família carrega esse tipo de informação; um cômodo despersonalizado, não.
Quem responde pela imagem publicada sem autorização no anúncio?
A imobiliária anunciante, porque é o anúncio dela que faz o uso comercial da imagem. Contratar fotógrafo terceirizado não transfere essa posição, e a autorização assinada pelo proprietário para fotografar o imóvel não equivale à autorização de uso da imagem de pessoas que apareçam na cena.
O Imóvel é o Personagem
Existe uma tentação recorrente de humanizar o anúncio — a família na sala, a criança no jardim, o corretor recebendo na porta. Funciona em campanha institucional e falha em anúncio de portal, onde a imagem tem uma única tarefa: mostrar o imóvel. A convergência aqui é rara e vale registrar: a lei, a jurisprudência e a política das plataformas apontam todas para o mesmo lado, e o custo de obedecer é zero — basta combinar antes que a casa estará vazia na hora da sessão. O que custa é o contrário: rastrear autorização de uma pessoa que apareceu por acaso numa foto republicada três anos depois. Na Piperz, esse padrão é o mesmo em 7 praças com fotógrafos homologados.
Equipe Editorial Piperz
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